コインランドリー経営は儲かる？初期費用・利益・年収を2,000万円で計算した現実

手元に残るのは、年105万円

20坪のテナント型を想定したモデルケースです。

表面で見れば15%。ところが機器の更新費用と税金を引くと、5.25%まで落ちます。

消えていく10%の正体

洗濯機の寿命は10年しかない

初期費用2,000万円のうち1,500万円は機器代でした。業務用の洗濯機・乾燥機は永久には動きません。実務上、10年程度で更新が必要になります。毎年150万円ずつ積み立てておかなければ、10年後に店を続けられません。

この150万円は利益ではなく、先送りされた費用です。帳簿の上では利益に見えますし、通帳の残高も毎月増えていく。それでも実際には未来の支払いに消えていくお金で、積み立てずにいると10年目に「儲かっていたはずなのに、機器を買い替える金がない」という状態になります。

そこから税金が引かれる

残った150万円には当然、税金がかかります。法人か個人か、他に所得があるかで変わりますが、仮に30%とすると45万円。手元に残るのは年105万円です。

52歳・退職金2,000万円の場合

2,000万円のうち、1,500万円は洗濯機

複数の事業者が公開している資料を突き合わせると、開業資金は総額2,000万〜2,500万円あたりが目安です。規模別では、15〜20坪の小型店で1,500万〜2,500万円、50坪以上の大型店で2,500万〜3,500万円ほど。

初期費用の4分の3が機械です。建物や土地なら20年後にも価値が残りますが、洗濯機には残りません。この構成比が、実質利回りを押し下げる原因になります。

機器をリースにして初期費用を圧縮する、中古機器を使えば機器代を半分近くまで下げられる場合もある。ただし中古を選べば、そのぶん故障の頻度と更新の早さを引き受けることになります。

同じ2,000万円で、年商600万にも3,000万にもなる

20坪程度の標準的な店舗で、月商60万円程度が目安とされています。年間にすると720万円。

もっとも、この数字はあまりあてになりません。公開情報を見ると、月間売上は50万円から300万円まで開きがあります。

コインランドリー経営は、機械を買う投資ではありません。立地を買う投資です。機器の性能で差がつく余地はほとんどなく、周辺に単身世帯や共働き世帯がどれだけいるか、駐車場に入りやすいか、雨の日に人が来るか。ほぼそこで決まります。

売上の2割が、ガス代に消える

乾燥機はガスを大量に使うため、光熱費は売上の2割程度が目安とされています。売上が伸びれば光熱費も比例して増える構造なので、規模の経済が働きにくい。削る余地はほとんどありません。

月商47.5万円を切ると、静かに赤字になる

近くに競合店ができる、ドラッグストアの安い洗剤で自宅洗濯に戻る人が増える、夏場に乾燥機の稼働が落ちる。このくらいで分岐点に届いてしまいます。「儲からない」という声が一定数あるのは、平均値と分岐点の距離が近いからでしょう。

年収は約100万円。人に任せると、ゼロになる

1店舗であれば、税引後で年100万円前後というのが現実的な水準です。これを「年収」と呼ぶかどうかは微妙なところで、2,000万円の資本に対するリターンと考えたほうが実態に合っています。

生活できる規模にするには複数店舗が必要です。3店舗で年300万円、5店舗で年500万円。ただし店舗が増えれば管理の手間も比例して増えるため、どこかで運営委託や人の採用が必要になります。

そして委託には、月5〜10万円のコストがかかります。年60万〜120万円。手元に残る105万円からこれを引くと、45万円から実質ゼロ。委託が成立するのは、複数店舗を持って委託費を分散できる場合か、1店舗あたりの売上が平均を大きく上回っている場合に限られます。

家賃が10万円下がっても、売上は20万円下がる

地方では家賃が安く、土地の取得費も下がります。月15万円の家賃が5万円になれば、年間120万円が浮く計算です。これは大きい。

ただし売上も同時に落ちます。コインランドリーの利用者は単身世帯・共働き世帯・布団を洗いたい層が中心で、この人口が薄い地域では月商30万円台になることも珍しくありません。

地方で成立するのは、家賃が下がるうえに一定の世帯密度がある郊外型の立地という、かなり限られた条件です。

使える税制と、始める前に確認すること

中小企業経営強化税制の対象になる場合があり、設備投資の即時償却や税額控除が使える可能性があります。ただしコインランドリー向けの設備が対象になるかは、機器の種類や申請時点の制度内容によって変わります。節税効果は初年度に集中するため、投資判断そのものを覆すほどの影響はありません。

公務員は法律で兼業が制限されており、規模によっては許可が必要です。会社員の場合は勤務先の就業規則によります。管理を委託して不動産賃貸に近い形にすれば認められるケースもありますが、判断は勤務先次第です。

開業してから問題になると、撤退コストを抱えたまま身動きが取れなくなります。始める前に確認しておくことです。

失敗は、この3つのどれか

平均値で計画を立てる

月商60万円は「平均」です。上は300万、下は30万。平均で計画を立てた時点で、5割の確率で下振れします。近隣の世帯構成と競合店を実地で調べずに、事業者のシミュレーションだけで判断するのが最も多い失敗です。

機器更新を積み立てない

月商が想定どおり60万円でも、更新費用を積み立てなければ10年後に詰みます。この間ずっと通帳の残高は増えているので、赤字であることに気づけません。気づくのは10年後、機器の更新費用を用意できないと分かったときです。

撤退できずに引き延ばす

月商が40万円まで落ちた場合、年商480万円から経費420万円を引いて年60万円。更新積立150万円を引けば年90万円の赤字です。それでも現金は毎月入ってくるため、「もう少し様子を見よう」と続けてしまう。借入があれば返済が重なり、撤退にも機器の撤去と原状回復で数百万円かかります。

入るのは決断だけ。出るのにはお金がかかる

株式やJ-REITなら、売りたいと思った日に売れます。コインランドリーはそうはいきません。事業譲渡はできますが買い手を探すのに時間がかかりますし、中古機器の売却価格は購入時の2〜3割程度まで落ちます。

5.25%なら、1万円でも取れる

コインランドリーの5.25%は、特別に高い水準ではありません。同じくらいの利回りを、1万円から手間をかけずに取れる選択肢が複数あります。

土地を持っているなら、話が変わる

この計算をもって「やめたほうがいい」という話にはなりません。条件が変われば数字も変わるからです。

すでに土地や空き店舗を持っている人は、そもそも前提が違います。家賃180万円が消えれば営業利益は年480万円になり、機器更新と税金を引いても実質利回りは11%前後まで上がります。遊んでいる土地の活用先として見るなら、十分に候補に入る水準です。

これは FILE 002 コインパーキング経営（準備中） でも同じことが起きました。あちらは土地の有無で17.8%と赤字が入れ替わります。実物投資の利回りは、多くの場合「土地代を払うかどうか」で決まります。

事業として複数店舗を展開したい人も別です。金融商品では届かない規模の収益を作れる可能性がありますし、そもそもこれは投資ではなく事業になります。

逆に、手間をかけずに年5%が欲しいという目的であれば、2,000万円を投じてコインランドリーを持つ理由は見つけにくいと思います。同じ利回りを、もっと少額で、もっと手軽に得られるからです。

利回りの数字だけで商品を比べると、判断を誤ります。初期費用がいくらか、どれだけ手が取られるか、やめたいときにやめられるか、失敗したとき何が残るか。そこまで並べて、ようやく同じ土俵になります。